घरजग्गा बिना बैंकले नाफा कमाउन सक्दैन, कडाइ गरेपनि अर्कै बाटो खोजेर लगानी गर्छन् : इच्छाबहादुर वाग्ले

  २०७९ साउन १९ गते ९:३०     विकासन्युज

विगत साढे तीन दशकदेखि घरजग्गा व्यवसायमा लागेका सक्रिय व्यवसायी हुन् इच्छाबहादुर वाग्ले । नेपाल जग्गा तथा आवास विकास संघका अध्यक्ष समेत रहेका वाग्लेले घरजग्गा व्यवसायमात्रै होइन शिक्षा, पर्यटन लगायत क्षेत्रमा लगानी गरेका छन् । नेपाल राष्ट्र बैंकले चालु आर्थिक वर्षको मौद्रिक नीतिमार्फत् घरजग्गा धितो कर्जामा कडाइ गरेपछि घरजग्गा व्यवसायीहरू असन्तुष्ट बनेका छन् । वर्तमान घरजग्गा व्यवसाय, सरकारले गरेको नीति र वाग्लेको व्यक्तिगत व्यवसायिक जीवनको विषयमा विकासन्युजका सन्तोष रोकाया र राजिव न्यौपानेले कुराकानी गरेका छन् ।

पछिल्लो समय जग्गा व्यवसायीहरू असन्तुष्ट छन् भन्ने सुनिन्छ नी, किन  ?

सरकारको नीतिप्रति घर जग्गा व्यवसायीहरू असन्तुष्ट हुनुका २/३ वटा कारण छन् । घर जग्गाको वर्गीकरण सम्बन्धी कानुन आइसकेपछि क्लिरियन्स भएको छैन । जग्गाको नियमावली तथा वर्गीकरण सम्बन्धी ऐन आएपनि हालसम्म जग्गाको वर्गीकरण हुन नसक्दा कारोबार अन्योलमा छ । नेपाल राष्ट्र बैंकले चालु आर्थिक वर्षको लागि सार्वजनिक गरेको मौद्रिक नीतिले पनि घरजग्गा व्यवसायलाई निरुत्साहित गरेको छ । सबै कुरामा हामीले दबाब दिएर पनि हुँदैन । सरकारले पनि बुझ्ने कुरा हो । कुन बेला के गर्नुपर्छ, कस्तो हुनुपर्छ, कसरी परिचालन भन्ने कुरा हाम्रो हातको मात्र कुरा होइन ।

नेपाल राष्ट्र बैंकले चालु आर्थिक वर्षको मौद्रिक नीतिमार्फत् घर जग्गा धितो कर्जामा कडाइ गरेको छ । यो व्यवस्थाप्रति नै हो तपाईंहरुको असन्तुष्टि ?

देशमा विभिन्न किसिमका उद्योगहरू छन् । कुनै उद्योगमा धितोको ७०/८० प्रतिशतसम्म बैंकहरुले कर्जा दिन्छन् होला । घर जग्गा व्यवसाय पनि एक किसिमको उद्योग नै हो । तर, घर जग्गाको कारोबार अलिक अव्यवस्थित देखेर यस्तो भएको हो । यसलाई व्यवस्थित बनाउनु पर्छ । व्यवस्थित बनाइसकेपछि यसलाई पनि एउटा उद्योग सरह लगेर ६०/७० प्रतिशतसम्म लगानी गरिएन भने उद्योग नै संकटमा पर्न जान्छ । यो क्षेत्र पुँजीको परिचालन गर्ने ठूलो माध्यम हो । हाम्रो देशको कर्जा प्रणाली धितोमा आधारित छ । बैंक धेरै छन् । बैंकहरु कम हुन् भनेर अहिले मर्जरलाई प्राथमिकता दिइएको छ । आज कुनै पनि बैंकले यो देशमा प्रोजेक्ट धितोमा रोखर ऋण दिन सकेको छैन । यस विषयमा सोच्नु पर्ने भएको छ ।

राष्ट्र बैंकले कर्जा लगानीमा गरेकाे कडाइले घरजग्गा क्षेत्रमा के कस्ताे प्रभाव पर्ला, घरजग्गा व्यवसायको भविश्य कस्तो होला ?

घरजग्गा व्यवसायीलाई नीतिगत जटिलता पनि छ । अहिले जग्गाको कित्ताकाट हुँदैन । जग्गाको वर्ग नै कृषियोग्य र गैर–कृषियोग्य भनेर छुट्टिएको अवस्था छैन । हिजो बैंकहरुले धितो मूल्यांकनको ४० प्रतिशत कर्जा दिँदा पनि जग्गाको कारोबारमा पैसा आएकै थियो । ५०/६० प्रतिशत कर्जा प्रवाह गर्दा पनि पैसा आएकै छ । भोलि ३० प्रतिशत हुँदा पनि कर्जा आउँछ जस्तो मलाई लाग्छ । किनभने बैंकहरुले पनि जाने बाटो खोज्छ । अहिले सबैको हातमा कम्प्युटर मोबाइल छ । एउटा सेयरको हिसाबमा ३० अर्बसम्म चलखेल गरेको देखिन्छ । तर भोलिका दिनमा पैसाले खेल्ने ठाउँ पाउनु पर्याे । एक वर्ष अगाडिको हाम्रो क्यालकुलेसन अनुसार घर जग्गाको व्यवसायले अर्थतन्त्रको १२ प्रतिशतभन्दा बढी कभर गरेको थियो ।

बैंकहरुले कृषि भनेर ठूला–ठूला आयोजना गरेर देखाउँछ । १५ प्रतिशत लगानी बैंकलाई कृषिमा गर्नु नै भनेको छ । बैंकहरुले सो पुँजी कृषिमा परिचालन गर्छन् भन्ने मलाइ लाग्दैन । कृषिमा धेरै जोखिम छ । देशले कृषिबाट उत्थान गर्नको लागि कृषिभित्र धेरै विषयको सुधार हुनुपर्छ । उन्नत जातिको बिउ बिजन, प्रविधि, उपकरण सिजनेबल कृषि आदिलाई विविध विषयलाई बिचार गरेर कृषिको उत्पादनलाई उपलब्धिमुलक नठानी मान्छे कृषिमा जाँदैनन् । अहिले ठुलाठूला कृषिको रूपरेखा देखाएर धेरै मान्छेले सयौं बिघा जमिनमा कृषि गर्ने भनेर कृषकहरूलाई परिचालन गर्ने र त्यो पैसालाई अन्त परिचालन गरेको पनि हुन सक्छ । त्यो पैसा घरजग्गामा नै आएको छैन भन्न पनि सकिँदैन । बाटो फरक हो । पर्यटनको बाटोमा रकम जान्छ, सो रकम पनि फर्केर जग्गामा पनि आउन सक्छ । जग्गा यस्तो क्षेत्र हो जहाँबाट कहिल्यै मान्छेको पुँजी घट्दैन । घरजग्गामा लगानी गरेको मान्छे कहिल्यै पनि पछि परेको अवस्था छैन ।

यो नीतिले यसको बिजनेस निरुत्साहित हुन्छ । वास्तविक जग्गाको कारोबार गर्नेको लागि असुविधा हो । तर, अव्यवस्थित तरिकाको कारोबार हुन दिने हो भने त्यी अव्यवस्थितहरू कारोबार गर्नेहरुका लागि कुनै बाधा हुँदैन । उनीहरूले अरू बिजनेस देखाएर पनि यसमा लगानी गरिराख्छन् । यसमा लगानी गर्नको लागि बैंकले पनि कर्जा दिन्छ । किनभने बैंकको अन्य कुनै ठाउँ छैन, उनीहरूलाई पनि कर्जामा लगानी गर्नुछ । धितोमा आधारित कुनै पनि प्रोजेक्टमा लगानी छैन । त्यसैले बैंकले पनि हरेक वर्ष प्रोफिट बढाउन घरजग्गा नै चाहिन्छ । कर्जा कम भए पनि लगानी बैंकले घर जग्गामा नै गर्छन् । त्यसैले पैसा जग्गामा नै खेलिरहेको हुन्छ ।

सरकारले कृषि वा अन्य क्षेत्रमा जति प्राथमिकता दिए पनि त्यो लगानी घरजग्गामै आउँछ भन्नु भयो, यसको मतलब अब सरकारले पनि घरजग्गालाई नै मुख्य प्राथमिकता दिनु पर्छ भन्न खोज्नु भएको हो ?

घरजग्गा विभिन्न बास्केट मध्येको एउटा बास्केट हो । यो क्षेत्र विकासको एउटा आधार हो । यो मानव जीवनको चौथो लगानी हो । पहिलो लगानी खाद्य वस्तु, दोस्रो अहिले प्रविधि भइसक्यो, तेस्रो अरू कुनै हुनसक्छ र, चौथो लगानी घरजग्गा नै हो । त्यसपछि मान्छेले आवास खोज्छ । मान्छे सहरीकरण भित्र बस्न खोज्छ । विदेश जाने मान्छेले पनि एउटा राम्रो ठाउँमा घडेरी किन्ने मनसाय बनाएको हुन्छ । गाउँले भएकाले शहरमा, शहरमा भएकाले अर्को कुनै नयाँ ठाउँमा जग्गा किन्न खोज्छ ।

बैंकहरुले घरजग्गा धितोलाई विश्वसनिय धितोका रुपमा लिन्छन् । कर्जाको ब्याजदरको विषयमा पनि बैंक र व्यवसायीहरुबीच मतभेद भइराख्छ, बैंकहरुले तपाईंहरुबाट कति ब्याज लिन्छन् ?

उनीहरूले पहिला त घर जग्गालाई नै अनुत्पादक ठाउँ हो भन्छन् । उत्पादन जति यही क्षेत्रले खपत गर्नुपर्छ । अनुत्पादक क्षेत्र पनि हामीले स्वीकार गरी दियौं । हामीले नै दलाली गर्न नदेऊ सङ्गठित व्यवसाय गर्ने वातावरण सिर्जना गर्न देउ भन्यो भने पनि सरकारले गर्दैन । अनुत्पादक भन्ने बित्तिकै बैंकले ब्याज बढी राखी दिन्छ । व्यक्तिपिच्छे ब्याज फरक–फरक नै हुन्छ । अहिले औसत अहिले १४ देखि १५ प्रतिशतसम्म व्याजदर होला । बैंकहरुले आधारदरमा ७ प्रतिशतसम्म प्रिमियम लिइरहेका हुन्छन् ।

सरकारले पनि घरजग्गालाई अनुत्पादक क्षेत्रको रूपमा चित्रण गर्दै आएको छ । सर्वसाधारणले पनि घर जग्गा व्यवसायीलाई हेर्ने दृष्टिकोण अलि पृथक नै हुन्छ । तर, घरजग्गा सबैलाई नभइ नहुने हुन्छ, यो वातावरण सिर्जना कसरी भयो ?

घरजग्गा व्यवसाय गर्ने तरिका अव्यवस्थित भयो । यसलाई व्यवस्थित तरिकाले गर्दा यो पनि एउटा उद्योगको रूपमा व्यवस्थित कारोबार गर्ने माध्यमबाट अगाडि जानु पर्ने हो । यो सबैले कारोबार गर्न सक्ने ठाउँ भयो । यो सबैको व्यवसाय बन्न नहुने भयो भने सबैको सन्तुलन मिलाउन सक्छ । यस्ता नीति नियमन गर्ने संस्थाहरू भएनन् । अव्ययस्थित भएको कारणले जग्गाको भाउ अस्वाभाविक रूपले बढ्दै गयो । यो किसिमको ग्रोथ राम्रो हैन भन्ने कुराको महसुस हामीले पनि गरेका छौं । तर, यो किसिमको ग्रोथ रोक्न सरकारले नै एउटा एजेन्सी बनाइसक्नु पर्ने हो । अहिलेको सरकारले यसलाई विशिष्टिकृत संस्थाबाट कारोबार अगाडि बढाउने भनेको छ । विशिष्टकृत कम्पनीबाट अगाडि बढाएर नीति नियम मिलाएर यसको कारोबार हुन दियो भने राम्रो नै हुन्छ । मूल्यवृद्धि पनि हुँदैन । नजान्ने मान्छेले कारोबार पनि गर्दैन । सबैले यो ब्यापार गर्दा यस्तो खालको वातावरण सिर्जना भएको हो । उसलाई आज बैना गरेर पर्सि बिक्री गर्दा नाफा आयो कि आएन भनेर हेर्छ । सबै वर्गले यसको व्यपार गर्दा यस्तो भएको हो ।

घरजग्गा व्यवसायमा धेरै मेहेनत गर्नु नपर्ने, छोटो समयमा राम्रो प्रतिफल पाउन सकिने, यस क्षेत्रले रोजगारी पनि सिर्जना नगर्ने र देशको अर्थतन्त्रमा पनि खासै टेवा नपुर्याउने क्षेत्रमा रुपमा मान्छेहरूले बुझ्छन्, यसमा तपाईको धारण के छ ?

एउटा प्लानर (योजनाकार)ले एउटा जग्गाको डेभलप गर्नको लागि कति किसिमको बुद्धि पुर्याउनु पर्छ ? त्यसले जग्गाको कलेक्सन कसरी गर्छ ? कसरी सरकारका मापदण्ड मिलाउनु पर्छ ? कस्ता क्षेत्रहरु छुट्याउनु पर्छ ? कति बाटो खर्चनु पर्छ ? यी असिमित विषयहरू छन् । दलाली हिसाबले हुने जग्गा किन बेच्चलाई बन्द गरेर सङ्गठित हिसाबले जानु पर्याे । सङ्गठित हिसाबले जान सरकारले पनि पहल गर्नु पर्याे । घर जग्गालाई जग्गाको विकासको रूपमा मात्र हेर्नु भएन । सहरी विकास, स्मार्ट सिटी आदिको विकासको रूपमा हेर्नु पर्याे । त्यो भइसकेपछि घर कोलोनीको रूपमा विकास हुन्छ । सरकारले पनि के आँकडा गर्नु पर्याे भने कुन–कुन कोलोनीहरू कहाँ कहाँ छन् । एउटा कोलोनी बनाउँदा त्यसले राष्ट्रिय वा अन्तर्राष्ट्रिय उत्पादन हुने कुराहरू कति खपत हुन्छ । यी विभिन्न विषयहरु अध्ययन गरेर काम गर्नु पर्छ ।

पछिल्लो समय अव्यवस्थित रूपमा जग्गा प्लटिङ भइरहेको छ, हरियाली वनजंगल जग्गा प्लटिङकै कारण सखाप भएको छ, याे विषयप्रति तपाईंहरु सचेत किन नभएको ?

सरकारले अहिले भूमिको वर्गीकरण गर्ने भनेको छ । तर, तोकेको छैन । छिटो तोक्नु पर्यो । कुन ठाउँमा के–के गर्न पाइन्छ भनेर तोक्नु राम्रो नै कुरा हो । तोकेपछि यो ठाउँमा आवास, बन, उद्योग, कृषि भनेर निर्धारण गर्नु पर्दथ्यो । भूमिको वर्गीकरण गर्न अब ढिलाइ भइसकेको छ । यो कुरा ४० वर्ष अगाडि हुन पर्थ्याे । ४० वर्ष अगाडिको कुरा अहिले भएको छ । अहिले आएर काठमाडौंलाई कृषि क्षेत्र बनाउन सम्भव छैन । अहिले कुना काप्चामा सबै घर बनिसके । यो कुराको रोकावट व्यक्तिले गर्ने हैन सरकारले गर्ने हो । अहिले डाँडाँ पाखामा डोजर चलाएर जमिन उजाड बनाइरहेका छन् । त्यो राम्रो कुरा हैन ।

अव्यवस्थित रूपमा जग्गा कटानीको आरोप त तपाईंहरूलाई लाग्छ नी ?

दोष सरकारलाई लगाउने हो, हामीलाई हैन । वि.स २०७४ सालदेखि नै जग्गाको कित्ताकाट रोकिएको छ । वर्षमा एक प्लट मात्र कित्ताकाट गर्न सकिने व्यवस्था छ । कित्ताकाट रोकिएपछि नै नेपालमा बढी कित्ताकाट भएको छ । यसको दोषी हामी होइन, सरकारका कर्मचारी हुन् ।

यसमा त तपाईंहरु घरजग्गा व्यवसायी र मालापोतका कर्मचारीहरुबीच मिलेमतो हुन्छ भन्ने सुनिन्छ नी ?

त्यस्तो भएको छैन । हामीले चाहे पनि कर्मचारीले त नगर्नु पर्ने हो । व्यवसायी आफ्नो फाइदाको लागि अनेकौं गर्लान् । घरजग्गा सम्बन्धी नबुझेको मान्छेले पैसा कमाउन विभिन्न उपयाहरु अपनाउन सक्ला । तर, जग्गाको कित्ताकाट रोकिएको अवस्थामा कर्मचारीहरूले कित्ताकाट नगर्नु पर्ने हो । तर, गरिदिन्छन् । जग्गाको कित्ताकाट अहिले रोके पनि अझै कित्ताकाट भइरहेको होला । जग्गाको वर्गीकरण भयो भने यस समस्याको समाधान हुन सक्छ । नेपाल सरकारको चालु आर्थिक वर्षको निति तथा कार्यक्रममा जग्गा वर्गीकरण सम्बन्धी व्यवस्था ल्याएको छ । सोही व्यवस्थालाई सरकारले छिटो लागू गर्नुपर्ने देखिन्छ । वान डोर सिस्टमबाट यसको कारोबार चलाइदिने हो भने समुन्नत रूपमा सहरको विकास हुन्छ ।

मालपोत कार्यालयका कर्मचारीहरूसँग तपाईंहरुको हिमचिम बढी नै हुन्छ, उनीहरूको व्यवहार पनि तपाईंहरुलाई बढी थाहा होला, घुस बिना काम नै गर्दैनन् भन्ने सुनिन्छ नी, यसमा कतिकाे सत्यता छ ?

नेपालको मालपोत क्षेत्र र भूमि सम्बन्धी क्षेत्रमा जति भ्रष्टचार अन्य कुनै पनि क्षेत्रमा भएको छैन होला । जग्गाको कित्ताकाट नगर भनेकै समयमा बढी कित्ताकाट भएको छ । यसले पनि भ्रष्टचार भएको पुष्टि गर्छ । यसबाट ठगिने सर्वसाधारण नै हो । भ्रष्टचार भएको नागरिकले खुलेर भन्दैनन् । किनभने उनीहरूकै काम गरिदिनु पर्छ । जग्गाको कित्ताकाट हेरेर हामीले अनुमान गर्ने कुरा हो । रजिस्टर पल्टाउँदा पनि कित्ताकाट देख्छौं । यसमा तलदेखि माथिसम्मका सबै कर्मचारी मिलेका होलान् । हामी त काम गर्न खोज्छौं । उनीहरुले काम गरिदिए न भने कारोबार नै बन्द गरेर बस्थ्यौं । तर, उनीहरुले सजिलो किसिमले काम गरिदिन्छन् । घरजग्गाको मूल्य आकासिनुमा पनि कर्मचारीको हात ठूलो छ । हामीले जग्गाको कित्ताकाट रोकिएको बेला कारोबार गरेनौं । ऐन आओस् अनि व्यवस्थित भएपछि हाम्रो प्लानलाई अगाडि बढाउने भन्ने कुरा छ ।

भूमि व्यवस्था मन्त्रालयले भूमि उपयोग नियमावली पनि ल्याएको छ, यसमा तपाईंहरुको धारण के छ ?

भूमि उपयोग छिटो वर्गीकरण गर्नु राम्रो कुरा हो । यो धेरै वर्ष अगाडि हुनु पर्दथ्यो । अहिले वर्गीकरण असजिलो हुन्छ । तर, असजिलो भए पनि भूमि सम्बन्धी ऐनलाई छिटो कार्यान्वयन गर्नुपर्छ ।

पछिल्लो समय हाउजिङ निर्माण सुस्ताएको हो ?

हेर्दा त्यस्तै देखिन्छ । अहिले जग्गाको मूल्य बढ्दो छ, जग्गाको कलेक्सन गर्न नै समस्या भयो । काठमाडौंमा जग्गा सकिँदै गए, बाहिर पूर्वाधार नभएको कारणले गर्दा हाउजिङ निर्माण सुस्ताएको हो ।

तपाईं व्यक्तिगत रुपमा केमा व्यस्त हुनुहुन्छ ?

अहिले म एउटा क्षेत्रमामात्र नभई विभिन्न क्षेत्रसँग जोडिएर काम गरिरहेको छु । निजी व्यवसायको रूपमा होटल ट्राभल ट्रेडमा विगत २७ वर्षदेखि सञ्चालन गरिरहेको छु । शिक्षा क्षेत्रमा कलेजहरू सञ्चालन गर्ने काम पनि गरिरहेको छु । अहिले स्वास्थ्य क्षेत्रमा पनि गएर काम गरिरहेको छु । अहिले एग्रो टुरिजम सञ्चालन गर्ने तयारीमा छु । बारामा कृषि–पर्यटन व्यवसाय गर्ने तयारीका साथ काम भइरहेको छ । त्यसको जग्गा अधिग्रहणको काम भइरहेको छ । ४० बिघा क्षेत्रफलमा सो व्यवसाय गर्ने तयारी छौं । नेपालका उत्पादनहरू अर्गानिक रूपमा राखेर त्यही आफूले नै खपत गर्ने योजनाका साथ सो व्यवसाय सञ्चालन गर्ने तयारी जुटेका हौं । बारामा मेरो आफ्नै होटल पनि छ । कृषि–पर्यटन व्यवसायबाट उत्पादन वस्तुलाई होटलले नै खपत गर्नेछ । अब पर्यटनसँगै कृषिमा पनि जाने तयारी गरेको हुँ । पर्यटकका लागि पनि सो क्षेत्र आकर्षणको केन्द्र बन्न सक्छ भन्ने हाम्रो सोच हो । करिब १५ बिघा जमिन खरिद गरिसकेको छु । सो ठाउँमा जग्गाको मूल्य कठ्ठाको ३ लाख रुपैयाँ जस्तो पर्न जान्छ । झन्डै ६० लाख रुपैयाँ बिघाको पर्छ । जमिन खरिदको लागि ३०/४० करोड रुपैयाँ लाग्ने अनुमान गरेका छौं । यसलाई एकै पटकभन्दा पनि क्रमबद्ध रूपमा विकास गर्दै लैजाने हो । सो क्षेत्रमा सयौंले रोजगारी पाउनेछन् भने कराडौं लगानी लाग्नेछ । परियोजनाको विस्तृत अध्ययन गर्न भने बाँकी नै छ ।

अब घरजग्गा व्यवसायबाट कृषि क्षेत्रतर्फ लाग्न खोज्नु भएको हो ?

हैन, घरजग्गा त हाम्रो पैतृक नै भइसक्यो । ३५ वर्ष मैले यो क्षेत्रमा रहेर काम गरिसकेँ । नेपालमा घरजग्गा विकासको खाका केहो भन्नेर चिनाउने मान्छे मै हो । दोस्रो मान्छे अहिलेसम्म मसँग दाबी गर्दैन । जग्गा प्लटिङ गरेर विकसित घडेरी दिने, २६ फिटको बाटो २० फिटको बाटो कसरी राख्नुपर्छ भनेर चिनाउने मान्छे म नै हो ।

अन्त्यमा, सरकारलाई तपाईंको सुझाव के छ ?

सरकारले उपयुक्त समयमा उपयुक्त निति बनाइदिनु पर्याे । यस व्यवसायलाई वान सिस्टममा ल्याउनु पर्यो । यस क्षेत्रका मर्महरू बुझ्नु पर्छ । यसबाट कस्तो राजश्व संकलन हुन्छ । यसलाई के गर्दा अंकुश लगाउन सकिन्छ भनेर मात्र सरकारले काम गर्नु भएन । यसलाई कसरी बैंकिङ गर्न सकिन्छ, कसरी सिटीहरू राम्रो हुन्छ सहरको स्वरूप राम्रो हुन्छ । यी विविध विषयमा सरकारले सोच्नु पर्यो । काम गर्नु पर्यो ।

Leave a Reply

Your email address will not be published. Required fields are marked *

This site uses Akismet to reduce spam. Learn how your comment data is processed.

X