२०७३ मंसिर ७ गते १३:५६ रमेश घिमिरे
विश्वका १०२ देशका राजधानीमा गरिएको अध्ययनमा नेपाल महँगो आवास हुनेमा २० औं नम्बरमा पर्दछ । १८ वर्षको आम्दानीले मध्यम परिवारले घर किन्न सक्छ । नेपालीले मासिक आम्दानीको दोब्बरभन्दा बढी बैंकको किस्ता तिर्नुपर्दछ । नेपालमा घरजग्गाको मूल्य तलब ज्याला र मूल्यवृद्धिभन्दा निकै छिटो दरमा बढिरहेको छ ।
भूमि हाम्रो सबैभन्दा महत्वपूर्ण सम्पत्तिमध्येको एक सम्पत्ति हो । परम्परागत समाजमा यो सबैका लागि आवश्यक चिज थियो । विगतमा यो न टुक्राइन्थ्यो, न बेचिन्थ्यो । आधुनिक उदार बजार प्रणालीमा भूमि एउटा वस्तु हो, जसलाई विनिमय (एक्सचेन्ज) गर्न सकिन्छ । यसको मूल्य प्रस्ताव र मागबाट निर्देशित हुन्छ । यसबाट नाफा नोक्सानको हिसाब निकालिन्छ । भूमिको उपलब्धता बढाउन सकिंदैन तर यसको माग बढ्दो छ । यसको मूल्य भविष्यमा बढ्ने अनुमान गर्न सकिन्छ ।
कार्यमूलक बजारमा भूमिको मूल्य तुलना गर्ने र निर्धारण गर्ने तत्व पैसा हो । भूमिको मूल्य यसको उत्पादन सम्भावना, वर्तमान र भविष्यमा यसले दिने सेवाले निर्धारण गर्दछ, आधुनिक समयमा यो स्पेकुलेसनको वस्तु पनि बनेको छ । भूमिको मूल्यांकनमा मुख्य त दुई एप्रोच हुन्छन् । समान अवस्थामा समान प्रकृतिका क्षेत्रमा पछिल्ला बिक्रीसँग तुलना गरेर भूमिको मूल्य प्रस्ताव गरिन्छ । दोस्रो अप्रोच भूमिको उत्पादन सम्भावनामा केन्द्रित छ ।
दोस्रो अप्रोच ग्रामीण क्षेत्रमा लागू भएको छ, जहाँ न कार्यमूलक बजार छ, वा जहाँ निकै थोरै मात्र भूमि खरिदबिक्री हुन्छन् । यो एप्रोच औपचारिक रुपमा सामाजवादी प्रणालीमा प्रयोग हुन्छ र भूमि राज्यको स्वामित्वमा हुन्छ भन्ने दर्शनबाट निर्देशित छ ।
भूमि भन्नाले सतह, स्थान, माटो, खाद्य र पानीको व्यवस्था, सहरी र औद्योगिक विकासको लागि आधार हो । औद्योगिक विकासमा भूमि श्रम र पुँजीजस्तै उत्पादन तत्व हो । भूमिले धेरै आयामलाई जनाउँछ, जस्तै मातृभूमि, पुरातत्व, व्यक्तिगत स्वतन्त्रता अनुभूतिको पूर्वशर्त र धन र जीवनको लागि आधार ।
यो त्यस्तो वस्तु हो, जुनमा कर लगाइन्छ । भूमि, अझ खेतीयोग्य भूमि सीमित छ । यसको गुणस्तर बाली उत्पादनको वृद्धिमा हुने स्थायित्व र जैविक प्रविधि सुधारका आधारमा मापन हुन्छ । खेती योग्य भूमिको विस्तार पनि आवश्यक पर्दछ । यी सबैको परिणामले भूमिको लागि प्रतिस्पर्धा बढाइरहेको छ ।
जुन वस्तु पर्याप्त मात्रामा छ भने त्यसको प्रत्यक्ष मूल्य हुँदैन तर त्यही चिजको आपूर्ति अभाव भयो वा फरक उपभोक्ताहरुले प्राप्त गर्न प्रतिस्पर्धा गरे भने यसले एक्सचेन्ज मूल्य पाउँछ । परम्परागत रुपमा यसलाई खाद्यान्न र आश्रयको लागि आधारभूत आवश्यकताहरुलाई सन्तुष्ट पार्न भवगानले दिएको उपहार मानिन्थ्यो ।
तथापि समाजहरु तीव्र परिवर्तन भए । सहरभित्र र आसपासका मानिसहरुको सम्पत्तिको रुपमा पैत्रिक भूमिसँगको सम्बन्ध क्रमशः टुट्दै गयो । आप्mनो निजी काममा एकाग्रह हुने मानिसहरुको सख्या बढ्यो । सहरी समाजमा व्यक्तिवादले प्रभुत्व जमायो, स्वामित्वको इच्छा र प्रतिस्पर्धाले व्यक्तिगत स्वामित्व बढायो । भूमि यसबाट अलग रहन सकेन । आधुनिक समाजमा भूमि अथवा सम्पत्तिको मूल्य छ किनकि भविष्यको दृश्य र अदृश्य आम्दानीको लागि यसले ऊर्जा दिन्छ ।
भूमिको उपयोगिता आवास, उद्योग सञ्चालन, खेतीबाली, जैविक विविधता संरक्षण र वातावरणीय संरक्षणका लागि आवश्यक हुन्छ । समाजवादी मुलुकमा भूमिमा राज्यको अर्थात सम्पूर्ण नागरिकको सामूहिक स्वामित्व हुन्छ । पुँजीवादी मुलुकमा आवास, खेतीवाली र उद्योग सञ्चालन गर्ने भूमि निजी सम्पत्तिको रुपमा रहन्छ भने वन, नदी, सडकलगायत धेरै भूमि सरकारको स्वामित्वमा रहन्छ ।
जनवादी गणतन्त्र चीनमा सबै भूमिको समाजवादी सार्वजनिक स्वामित्व अर्थात भूमि सम्पूर्ण जनसंख्याको स्वामित्वमा हुन्छ । मानिसहरुको लागि स्वामित्वको व्यवस्थापन राज्य परिषदले गर्दछ । कुनै व्यक्ति, संस्थालाई सम्पत्ति किन्ने, बेच्ने वा स्वामित्व हस्तान्तरण गर्ने अधिकार हुँदैन । उनीहरुले निश्चित समयका लागि भूमि उपभोगको अधिकार मात्र किन्न सक्छन् ।
भूमि उपभोगको अधिकार कानुनी रुपले हस्तान्तरण, बिक्री, भाडा, दान, सन्तानमा सार्ने, धितो राख्ने, लगानी गर्ने अधिकार भने हुन्छ । चिनियाँ सम्पत्ति नियमअनुसार, विदेशी र गैरआवासीय चिनियाँका लागि पनि आप्mना नागरिकले जस्तै उपभोग गर्न पाउँछन् । यदि कसैले पनि उपभोगको अधिकार नपाएको कुनै भूमि छ भने स्थानीय भूमि तथा स्रोत व्यूरोमा आवेदन गरेर अधिकार लिन सकिन्छ ।
नेपालको हकमा व्यक्तिगत सम्पत्ति क्षतिपूर्ति दिएर राज्यले सार्वजनिक हितको लागि कब्जा गर्न सक्दछ । भूमिधनीले सरकारलाई त्यसबापत कर तिर्नुपर्दछ, जसलाई घरजग्गा कर, मालपोत वा एकीकृत सम्पत्ति कर भनिन्छ । भूमि बिक्री गर्दा प्राप्त भएको मुनाफामा पनि कर तिर्नुपर्दछ । भूमिको मौद्रिक मूल्यको आधारमा कर तिर्नुपर्दछ र राज्यले कब्जा गर्नुपरेमा क्षतिपूर्ति दिनुपर्दछ । तर सरकार दर, व्यक्तिले सरकारलाई देखाउने दर कम तर वास्तविक कारोबार मूल्य बढी रहेको छ ।
अन्य औद्योगिक उत्पादन जस्तो जमिनको अधिकतम उपभोक्ता मूल्य निर्धारण गरिएको हुँदैन । भूमिधनी र किन्न चाहनेबीचको वार्ताबाट मूल्य तय हुन्छ । भूमिहरुको मूल्यमा ठूलो अन्तर हुन सक्दछ । तथापि विश्वभर बसोबासका लागि मानिसहरुले गर्नुपर्ने लगानी विश्लेषण गरी तुलनात्मक विवरण तयार गर्ने गरिएको छ ।
मूल्य आम्दानी अनुपात अपार्टमेन्ट खरिद गर्ने क्षमता नाम्ने आधार हो । मध्यम अपार्टमेन्ट मूल्य र मध्यम वर्गीय परिवारको खर्च गर्न सक्ने पैसाको अनुपातलाई मूल्य आम्दानी अनुपात भनिन्छ । विश्व सम्पत्ति सूचक २०१६ ले हङकङ विश्वमा सबैभन्दा बढी उपयोग गर्न नसक्ने (अनएफोर्डेबल) आवास भएको सहरमा पर्दै आएको छ । हङकङमा मध्यम घरको मूल्य मध्यम परिवारको आम्दानीले ३८ वर्षमा मात्र भुक्तानी गर्न सक्छ ।
विश्वका १०२ देशका राजधानीमा गरिएको अध्ययनमा नेपाल महँगो आवास हुनेमा २० औं नम्बरमा पर्दछ । १८ वर्षको आम्दानीले मध्यम परिवारले घर किन्न सक्छ । नेपालीले मासिक आम्दानीको दोब्बरभन्दा बढी बैंकको किस्ता तिर्नुपर्दछ । नेपालमा घरजग्गाको मूल्य तलब ज्याला र मूल्यवृद्धिभन्दा निकै छिटो दरमा बढिरहेको छ ।
भूमिको मूल्य महँगो हुँदा नेपालमा सबैका लागि आवास र भूमि असम्भव हुँदै गएको छ भने उद्योग स्थापनामा स्थिर सम्पत्ति लगानी अत्यन्तै महँगो पर्न गएको छ । त्यस्तै, सहरमा व्यापार/आउटलेटको लागत पनि असाध्यै महँगो पर्ने गरेको छ । त्योभन्दा ठूलो समस्या त राज्यको विकास निर्माण क्षमता कमजोर बनेको छ । राज्यले क्षतिपूर्ति दिएर भूमि कब्जा गरी सडक विस्तारलगायतका विकास निर्माण कार्य गर्न कठिन भएको छ ।
भूमि राज्यको स्वामित्वमा हुनुपर्ने चर्चा पनि नेपालमा चल्दै आएको छ । विश्वमा भूमिमाथिको अधिकार अति संवेदनशील मानिन्छ । कतिपय मुलुकमा निजी स्वामित्वमा भूमि नै हुँदैन भने कतिपय मुलुकमा क्षेत्रफल वा मूल्यको हदबन्दि लगाइएको हुन्छ । कतिपय मुलुकमा आवासीय र खेतीबाली गर्ने कतिपय भूमि राज्यको र कति निजी हुन्छ । नेपाल जस्तो बढी उदार सम्पत्ति नीति भएका मुलुक विश्वमा ११ वटा रहेका छन् र उनीहरुको आर्थिक सामाजिक विकासमा भूमिको अस्वाभाविक मूल्यले प्रतिकूल असर पारेको पाइन्छ ।
दर्जा | देश | मूल्य आम्दानी अनुपात | कूल भाडा आम्दानी (सहरभित्र) | कूल भाडा आम्दानी (सहर बाहिर) | मूल्य भाडा अनुपात (सहर बाहिर) | मूल्य भाडा अनुपात (सहरभित्र)_ | आम्दानी मासिक किस्ता अनुपात | उपभोग गर्ने क्षमता सूचक |
1 | Hong Kong | 37.57 | 1.95 | 2.14 | 51.16 | 46.74 | 239.94 | 0.42 |
2 | Vietnam | 34.1 | 3.66 | 6.39 | 27.33 | 15.65 | 374.92 | 0.27 |
3 | Ghana | 29.93 | 10.62 | 14.47 | 9.42 | 6.91 | 737.47 | 0.14 |
4 | Cambodia | 29.79 | 6.28 | 6.1 | 15.91 | 16.52 | 336.12 | 0.3 |
5 | Ukraine | 26.16 | 4.86 | 5.1 | 20.59 | 19.64 | 611.79 | 0.16 |
6 | China | 24.98 | 2.53 | 2.64 | 39.57 | 37.84 | 210.65 | 0.47 |
7 | Thailand | 24.38 | 4.34 | 3.59 | 23.1 | 27.87 | 214.23 | 0.47 |
8 | Syria | 24.27 | 4.81 | 5.53 | 20.78 | 18.1 | 236.41 | 0.42 |
9 | Singapore | 23.17 | 2.74 | 3.19 | 36.52 | 31.33 | 144.38 | 0.69 |
10 | Taiwan | 22.72 | 1.2 | 1.5 | 83.3 | 66.83 | 139.85 | 0.72 |
11 | Belarus | 21.1 | 4.87 | 4.89 | 20.54 | 20.44 | 721.22 | 0.14 |
12 | Kenya | 20.19 | 6.77 | 4.27 | 14.77 | 23.43 | 332.77 | 0.3 |
13 | Japan | 20.17 | 1.57 | 1.99 | 63.76 | 50.21 | 119.57 | 0.84 |
14 | Indonesia | 19.48 | 4.52 | 4.89 | 22.14 | 20.46 | 225.53 | 0.44 |
15 | Philippines | 19.24 | 3.0 | 3.1 | 33.25 | 32.62 | 193.1 | 0.52 |
16 | Algeria | 19.1 | 2.94 | 3.69 | 34.0 | 27.1 | 152.14 | 0.66 |
17 | Moldova | 18.27 | 5.58 | 6.1 | 17.91 | 16.44 | 257.53 | 0.39 |
18 | Armenia | 18.24 | 5.81 | 5.1 | 17.21 | 19.76 | 286.45 | 0.35 |
19 | Brazil | 17.95 | 4.24 | 4.16 | 23.6 | 24.1 | 239.44 | 0.42 |
20 | Nepal | 17.87 | 2.36 | 3.12 | 42.33 | 32.1 | 215.92 | 0.46 |
21 | Azerbaijan | 17.77 | 5.62 | 5.52 | 17.8 | 18.12 | 210.94 | 0.47 |
22 | Sri Lanka | 17.35 | 5.61 | 4.0 | 17.82 | 24.75 | 239.34 | 0.42 |
23 | Ethiopia | 17 | 13.35 | 9.68 | 7.49 | 10.33 | 214.81 | 0.47 |
24 | Serbia | 16.59 | 3.1 | 3.37 | 32.29 | 29.7 | 148.39 | 0.67 |
25 | Uzbekistan | 16.35 | 6.48 | 6.5 | 15.42 | 15.39 | 302.0 | 0.33 |
26 | Georgia | 16.32 | 7.78 | 9.0 | 12.85 | 11.1 | 224.74 | 0.44 |
27 | Colombia | 16.29 | 5.17 | 5.11 | 19.35 | 19.57 | 218.35 | 0.46 |
28 | Peru | 15.95 | 5.0 | 5.42 | 19.89 | 18.45 | 183.97 | 0.54 |
29 | Montenegro | 15.61 | 3.77 | 3.4 | 26.5 | 29.37 | 182.1 | 0.55 |
30 | Macedonia | 15.52 | 3.52 | 3.42 | 28.39 | 29.21 | 138.64 | 0.72 |
31 | Pakistan | 15.27 | 3.36 | 3.21 | 29.79 | 31.18 | 218.77 | 0.46 |
32 | South Korea | 14.87 | 2.19 | 3.43 | 45.62 | 29.18 | 110.65 | 0.9 |
33 | Uruguay | 14.83 | 4.68 | 4.59 | 21.36 | 21.78 | 149.26 | 0.67 |
34 | Iran | 14.78 | 5.77 | 6.88 | 17.32 | 14.54 | 356.11 | 0.28 |
35 | Morocco | 14.66 | 4.79 | 4.46 | 20.89 | 22.43 | 125.46 | 0.8 |
36 | Albania | 14.1 | 4.0 | 5.33 | 24.92 | 18.78 | 128.55 | 0.78 |
37 | Kazakhstan | 13.23 | 5.1 | 5.64 | 19.69 | 17.73 | 199.3 | 0.5 |
38 | Lebanon | 12.91 | 5.97 | 6.86 | 16.75 | 14.58 | 114.63 | 0.87 |
39 | Lithuania | 12.9 | 4.24 | 4.43 | 23.57 | 22.59 | 84.11 | 1.19 |
40 | Russia | 12.84 | 6.69 | 6.41 | 14.95 | 15.61 | 192.89 | 0.52 |
41 | Argentina | 12.22 | 3.61 | 3.83 | 27.73 | 26.14 | 269.12 | 0.37 |
42 | Panama | 12.1 | 11.48 | 7.68 | 8.71 | 13.0 | 98.17 | 1.0 |
43 | Dominican Republic | 12.1 | 6.74 | 6.8 | 14.84 | 14.71 | 151.97 | 0.66 |
44 | France | 11.93 | 2.64 | 3.19 | 37.89 | 31.36 | 78.5 | 1.27 |
45 | Croatia | 11.88 | 3.13 | 3.54 | 31.97 | 28.29 | 101.79 | 0.98 |
46 | Ecuador | 11.75 | 6.69 | 5.1 | 14.94 | 19.66 | 138.58 | 0.72 |
47 | Tunisia | 11.52 | 5.37 | 5.46 | 18.61 | 18.31 | 107.72 | 0.93 |
48 | Sweden | 11.19 | 2.55 | 3.12 | 39.26 | 32.0 | 69.76 | 1.43 |
49 | Estonia | 11.13 | 3.94 | 3.96 | 25.41 | 25.28 | 71.1 | 1.41 |
50 | Poland | 10.95 | 4.43 | 4.99 | 22.59 | 20.0 | 81.5 | 1.23 |
51 | Bosnia And Herzegovina | 10.94 | 3.46 | 3.3 | 28.9 | 30.34 | 105.89 | 0.94 |
52 | Egypt | 10.76 | 7.0 | 8.21 | 14.2 | 12.17 | 131.17 | 0.76 |
53 | Latvia | 10.75 | 4.59 | 5.9 | 21.79 | 16.96 | 72.68 | 1.38 |
54 | Israel | 10.64 | 3.29 | 3.51 | 30.38 | 28.47 | 67.46 | 1.48 |
55 | Romania | 10.56 | 4.89 | 4.73 | 20.43 | 21.15 | 87.75 | 1.14 |
56 | India | 10.54 | 3 | 3.78 | 33.31 | 26.43 | 127.94 | 0.78 |
57 | Italy | 10.37 | 3.1 | 4.0 | 32.59 | 24.96 | 73.1 | 1.37 |
58 | Czech Republic | 10.34 | 4.21 | 4.7 | 23.77 | 21.27 | 65.26 | 1.53 |
59 | Bolivia | 10 | 5.85 | 5.94 | 17.1 | 16.83 | 96.1 | 1.0 |
60 | Chile | 9.88 | 4.33 | 5.1 | 23.11 | 19.68 | 78.76 | 1.27 |
61 | Bangladesh | 9.85 | 4.15 | 4.48 | 24.1 | 22.32 | 146.97 | 0.68 |
62 | Hungary | 9.81 | 5.44 | 6.14 | 18.4 | 16.29 | 86.78 | 1.15 |
63 | Jamaica | 9.8 | 6.99 | 4.39 | 14.3 | 22.78 | 116.63 | 0.86 |
64 | Slovenia | 9.72 | 3.86 | 4.1 | 25.91 | 24.67 | 71.21 | 1.4 |
65 | Austria | 9.52 | 3.63 | 3.98 | 27.51 | 25.12 | 60.17 | 1.66 |
66 | United Kingdom | 9.28 | 4.42 | 4.53 | 22.63 | 22.1 | 65.52 | 1.53 |
67 | Malaysia | 9.1 | 4.1 | 4.1 | 24.45 | 24.59 | 69.86 | 1.43 |
68 | Slovakia | 9.0 | 6.32 | 6.47 | 15.83 | 15.47 | 58.63 | 1.71 |
69 | Jordan | 8.98 | 6.19 | 6.57 | 16.15 | 15.22 | 97.11 | 1.0 |
70 | Bulgaria | 8.8 | 5.5 | 5.87 | 18.2 | 17.1 | 79.85 | 1.25 |
71 | Luxembourg | 8.68 | 4.35 | 4.38 | 23.0 | 22.82 | 52.71 | 1.9 |
72 | Malta | 8.67 | 5.3 | 5.7 | 18.87 | 17.53 | 59.54 | 1.68 |
73 | Switzerland | 8.57 | 3.1 | 3.28 | 32.69 | 30.53 | 51.22 | 1.95 |
74 | Ireland | 8.51 | 4.5 | 5.49 | 22.24 | 18.21 | 62.4 | 1.6 |
75 | Australia | 8.43 | 4.37 | 4.52 | 22.9 | 22.14 | 66.25 | 1.51 |
76 | Portugal | 8.43 | 5.67 | 5.91 | 17.65 | 16.91 | 61.0 | 1.64 |
77 | Turkey | 8.1 | 5.36 | 6.33 | 18.65 | 15.79 | 106.92 | 0.94 |
78 | Spain | 8.1 | 4.49 | 5.12 | 22.27 | 19.52 | 54.56 | 1.83 |
79 | Iraq | 7.74 | 8.63 | 9.78 | 11.59 | 10.22 | 89.64 | 1.12 |
80 | Finland | 7.73 | 3.72 | 4.54 | 26.89 | 22.0 | 46.48 | 2.15 |
81 | Costa Rica | 7.68 | 6.99 | 6.1 | 14.31 | 16.54 | 102.39 | 0.98 |
82 | Greece | 7.38 | 4.1 | 3.91 | 24.45 | 25.57 | 53.6 | 1.87 |
83 | Norway | 7.36 | 4.51 | 4.78 | 22.15 | 20.92 | 49.5 | 2.0 |
84 | Germany | 7.13 | 3.82 | 4.1 | 26.18 | 24.54 | 45.62 | 2.19 |
85 | Palestinian Territory | 7.1 | 5.96 | 6.22 | 16.77 | 16.1 | 58.1 | 1.72 |
86 | Tanzania | 7.1 | 11.93 | 16.1 | 8.38 | 6.21 | 96.62 | 1.0 |
87 | Qatar | 6.91 | 9.47 | 7 | 10.55 | 14.29 | 51.1 | 1.96 |
88 | Cyprus | 6.67 | 4.68 | 4.87 | 21.37 | 20.53 | 54.89 | 1.82 |
89 | Belgium | 6.58 | 6.78 | 6.34 | 14.76 | 15.78 | 43.16 | 2.32 |
90 | New Zealand | 6.28 | 5.74 | 6.45 | 17.42 | 15.51 | 51.47 | 1.94 |
91 | Mexico | 6.21 | 7.37 | 6.48 | 13.57 | 15.43 | 77.18 | 1.3 |
92 | Canada | 6.14 | 5.43 | 6 | 18.42 | 16.68 | 40.86 | 2.45 |
93 | Netherlands | 5.87 | 6.26 | 6.64 | 15.98 | 15.1 | 41 | 2.44 |
94 | Denmark | 5.85 | 4.74 | 5.3 | 21.1 | 18.87 | 39.23 | 2.55 |
95 | Bahrain | 5.7 | 10.41 | 12.65 | 9.61 | 7.9 | 49.1 | 2.0 |
96 | Iceland | 5.54 | 8.0 | 8.73 | 12.46 | 11.45 | 51.65 | 1.94 |
97 | United Arab Emirates | 5.43 | 10.63 | 10.98 | 9.4 | 9.1 | 40.91 | 2.44 |
98 | Puerto Rico | 4.74 | 7.1 | 6.93 | 14.11 | 14.43 | 37.61 | 2.66 |
99 | United States | 3.37 | 11.0 | 12.51 | 9.1 | 7.99 | 24.74 | 4.0 |
100 | South Africa | 3.34 | 9.68 | 10.2 | 10.33 | 9.81 | 37.17 | 2.69 |
101 | Oman | 3.33 | 8.21 | 14.46 | 12.17 | 6.92 | 28.19 | 3.55 |
102 | Saudi Arabia | 2.78 | 7.0 | 8.17 | 14.25 | 12.23 | 20.47 | 4.89 |
rameshghimire21@gmail.com
Copyright © 2024 Bikash Media Pvt. Ltd.