घर जग्गाको मूल्य, लगानी र प्रतिफल

२०७३ मंसिर ७ गते १३:५६ रमेश घिमिरे

विश्वका १०२ देशका राजधानीमा गरिएको अध्ययनमा नेपाल महँगो आवास हुनेमा २० औं नम्बरमा पर्दछ । १८ वर्षको आम्दानीले मध्यम परिवारले घर किन्न सक्छ । नेपालीले मासिक आम्दानीको दोब्बरभन्दा बढी बैंकको किस्ता तिर्नुपर्दछ । नेपालमा घरजग्गाको मूल्य तलब ज्याला र मूल्यवृद्धिभन्दा निकै छिटो दरमा बढिरहेको छ ।

रमेश घिमिरे

भूमि हाम्रो सबैभन्दा महत्वपूर्ण सम्पत्तिमध्येको एक सम्पत्ति हो । परम्परागत समाजमा यो सबैका लागि आवश्यक चिज थियो । विगतमा यो न टुक्राइन्थ्यो, न बेचिन्थ्यो । आधुनिक उदार बजार प्रणालीमा भूमि एउटा वस्तु हो, जसलाई विनिमय (एक्सचेन्ज) गर्न सकिन्छ । यसको मूल्य प्रस्ताव र मागबाट निर्देशित हुन्छ । यसबाट नाफा नोक्सानको हिसाब निकालिन्छ । भूमिको उपलब्धता बढाउन सकिंदैन तर यसको माग बढ्दो छ । यसको मूल्य भविष्यमा बढ्ने अनुमान गर्न सकिन्छ ।

कार्यमूलक बजारमा भूमिको मूल्य तुलना गर्ने र निर्धारण गर्ने तत्व पैसा हो । भूमिको मूल्य यसको उत्पादन सम्भावना, वर्तमान र भविष्यमा यसले दिने सेवाले निर्धारण गर्दछ, आधुनिक समयमा यो स्पेकुलेसनको वस्तु पनि बनेको छ । भूमिको मूल्यांकनमा मुख्य त दुई एप्रोच हुन्छन् । समान अवस्थामा समान प्रकृतिका क्षेत्रमा पछिल्ला बिक्रीसँग तुलना गरेर भूमिको मूल्य प्रस्ताव गरिन्छ । दोस्रो अप्रोच भूमिको उत्पादन सम्भावनामा केन्द्रित छ ।

दोस्रो अप्रोच ग्रामीण क्षेत्रमा लागू भएको छ, जहाँ न कार्यमूलक बजार छ, वा जहाँ निकै थोरै मात्र भूमि खरिदबिक्री हुन्छन् । यो एप्रोच औपचारिक रुपमा सामाजवादी प्रणालीमा प्रयोग हुन्छ र भूमि राज्यको स्वामित्वमा हुन्छ भन्ने दर्शनबाट निर्देशित छ ।

भूमि भन्नाले सतह, स्थान, माटो, खाद्य र पानीको व्यवस्था, सहरी र औद्योगिक विकासको लागि आधार हो । औद्योगिक विकासमा भूमि श्रम र पुँजीजस्तै उत्पादन तत्व हो । भूमिले धेरै आयामलाई जनाउँछ, जस्तै मातृभूमि, पुरातत्व, व्यक्तिगत स्वतन्त्रता अनुभूतिको पूर्वशर्त र धन र जीवनको लागि आधार ।

यो त्यस्तो वस्तु हो, जुनमा कर लगाइन्छ । भूमि, अझ खेतीयोग्य भूमि सीमित छ । यसको गुणस्तर बाली उत्पादनको वृद्धिमा हुने स्थायित्व र जैविक प्रविधि सुधारका आधारमा मापन हुन्छ । खेती योग्य भूमिको विस्तार पनि आवश्यक पर्दछ । यी सबैको परिणामले भूमिको लागि प्रतिस्पर्धा बढाइरहेको छ ।

जुन वस्तु पर्याप्त मात्रामा छ भने त्यसको प्रत्यक्ष मूल्य हुँदैन तर त्यही चिजको आपूर्ति अभाव भयो वा फरक उपभोक्ताहरुले प्राप्त गर्न प्रतिस्पर्धा गरे भने यसले एक्सचेन्ज मूल्य पाउँछ । परम्परागत रुपमा यसलाई खाद्यान्न र आश्रयको लागि आधारभूत आवश्यकताहरुलाई सन्तुष्ट पार्न भवगानले दिएको उपहार मानिन्थ्यो ।

तथापि समाजहरु तीव्र परिवर्तन भए । सहरभित्र र आसपासका मानिसहरुको सम्पत्तिको रुपमा पैत्रिक भूमिसँगको सम्बन्ध क्रमशः टुट्दै गयो । आप्mनो निजी काममा एकाग्रह हुने मानिसहरुको सख्या बढ्यो । सहरी समाजमा व्यक्तिवादले प्रभुत्व जमायो, स्वामित्वको इच्छा र प्रतिस्पर्धाले व्यक्तिगत स्वामित्व बढायो । भूमि यसबाट अलग रहन सकेन । आधुनिक समाजमा भूमि अथवा सम्पत्तिको मूल्य छ किनकि भविष्यको दृश्य र अदृश्य आम्दानीको लागि यसले ऊर्जा दिन्छ ।

भूमिको उपयोगिता आवास, उद्योग सञ्चालन, खेतीबाली, जैविक विविधता संरक्षण र वातावरणीय संरक्षणका लागि आवश्यक हुन्छ । समाजवादी मुलुकमा भूमिमा राज्यको अर्थात सम्पूर्ण नागरिकको सामूहिक स्वामित्व हुन्छ । पुँजीवादी मुलुकमा आवास, खेतीवाली र उद्योग सञ्चालन गर्ने भूमि निजी सम्पत्तिको रुपमा रहन्छ भने वन, नदी, सडकलगायत धेरै भूमि सरकारको स्वामित्वमा रहन्छ ।

जनवादी गणतन्त्र चीनमा सबै भूमिको समाजवादी सार्वजनिक स्वामित्व अर्थात भूमि सम्पूर्ण जनसंख्याको स्वामित्वमा हुन्छ । मानिसहरुको लागि स्वामित्वको व्यवस्थापन राज्य परिषदले गर्दछ । कुनै व्यक्ति, संस्थालाई सम्पत्ति किन्ने, बेच्ने वा स्वामित्व हस्तान्तरण गर्ने अधिकार हुँदैन । उनीहरुले निश्चित समयका लागि भूमि उपभोगको अधिकार मात्र किन्न सक्छन् ।

भूमि उपभोगको अधिकार कानुनी रुपले हस्तान्तरण, बिक्री, भाडा, दान, सन्तानमा सार्ने, धितो राख्ने, लगानी गर्ने अधिकार भने हुन्छ । चिनियाँ सम्पत्ति नियमअनुसार, विदेशी र गैरआवासीय चिनियाँका लागि पनि आप्mना नागरिकले जस्तै उपभोग गर्न पाउँछन् । यदि कसैले पनि उपभोगको अधिकार नपाएको कुनै भूमि छ भने स्थानीय भूमि तथा स्रोत व्यूरोमा आवेदन गरेर अधिकार लिन सकिन्छ ।

नेपालको हकमा व्यक्तिगत सम्पत्ति क्षतिपूर्ति दिएर राज्यले सार्वजनिक हितको लागि कब्जा गर्न सक्दछ । भूमिधनीले सरकारलाई त्यसबापत कर तिर्नुपर्दछ, जसलाई घरजग्गा कर, मालपोत वा एकीकृत सम्पत्ति कर भनिन्छ । भूमि बिक्री गर्दा प्राप्त भएको मुनाफामा पनि कर तिर्नुपर्दछ । भूमिको मौद्रिक मूल्यको आधारमा कर तिर्नुपर्दछ र राज्यले कब्जा गर्नुपरेमा क्षतिपूर्ति दिनुपर्दछ । तर सरकार दर, व्यक्तिले सरकारलाई देखाउने दर कम तर वास्तविक कारोबार मूल्य बढी रहेको छ ।

अन्य औद्योगिक उत्पादन जस्तो जमिनको अधिकतम उपभोक्ता मूल्य निर्धारण गरिएको हुँदैन । भूमिधनी र किन्न चाहनेबीचको वार्ताबाट मूल्य तय हुन्छ । भूमिहरुको मूल्यमा ठूलो अन्तर हुन सक्दछ । तथापि विश्वभर बसोबासका लागि मानिसहरुले गर्नुपर्ने लगानी विश्लेषण गरी तुलनात्मक विवरण तयार गर्ने गरिएको छ ।

मूल्य आम्दानी अनुपात अपार्टमेन्ट खरिद गर्ने क्षमता नाम्ने आधार हो । मध्यम अपार्टमेन्ट मूल्य र मध्यम वर्गीय परिवारको खर्च गर्न सक्ने पैसाको अनुपातलाई मूल्य आम्दानी अनुपात भनिन्छ । विश्व सम्पत्ति सूचक २०१६ ले हङकङ विश्वमा सबैभन्दा बढी उपयोग गर्न नसक्ने (अनएफोर्डेबल) आवास भएको सहरमा पर्दै आएको छ । हङकङमा मध्यम घरको मूल्य मध्यम परिवारको आम्दानीले ३८ वर्षमा मात्र भुक्तानी गर्न सक्छ ।

gharविश्वका १०२ देशका राजधानीमा गरिएको अध्ययनमा नेपाल महँगो आवास हुनेमा २० औं नम्बरमा पर्दछ । १८ वर्षको आम्दानीले मध्यम परिवारले घर किन्न सक्छ । नेपालीले मासिक आम्दानीको दोब्बरभन्दा बढी बैंकको किस्ता तिर्नुपर्दछ । नेपालमा घरजग्गाको मूल्य तलब ज्याला र मूल्यवृद्धिभन्दा निकै छिटो दरमा बढिरहेको छ ।

भूमिको मूल्य महँगो हुँदा नेपालमा सबैका लागि आवास र भूमि असम्भव हुँदै गएको छ भने उद्योग स्थापनामा स्थिर सम्पत्ति लगानी अत्यन्तै महँगो पर्न गएको छ । त्यस्तै, सहरमा व्यापार/आउटलेटको लागत पनि असाध्यै महँगो पर्ने गरेको छ । त्योभन्दा ठूलो समस्या त राज्यको विकास निर्माण क्षमता कमजोर बनेको छ । राज्यले क्षतिपूर्ति दिएर भूमि कब्जा गरी सडक विस्तारलगायतका विकास निर्माण कार्य गर्न कठिन भएको छ ।

भूमि राज्यको स्वामित्वमा हुनुपर्ने चर्चा पनि नेपालमा चल्दै आएको छ । विश्वमा भूमिमाथिको अधिकार अति संवेदनशील मानिन्छ । कतिपय मुलुकमा निजी स्वामित्वमा भूमि नै हुँदैन भने कतिपय मुलुकमा क्षेत्रफल वा मूल्यको हदबन्दि लगाइएको हुन्छ । कतिपय मुलुकमा आवासीय र खेतीबाली गर्ने कतिपय भूमि राज्यको र कति निजी हुन्छ । नेपाल जस्तो बढी उदार सम्पत्ति नीति भएका मुलुक विश्वमा ११ वटा रहेका छन् र उनीहरुको आर्थिक सामाजिक विकासमा भूमिको अस्वाभाविक मूल्यले प्रतिकूल असर पारेको पाइन्छ ।

दर्जा देश मूल्य आम्दानी अनुपात कूल भाडा आम्दानी (सहरभित्र) कूल भाडा आम्दानी (सहर बाहिर) मूल्य भाडा अनुपात (सहर बाहिर) मूल्य भाडा अनुपात (सहरभित्र)_ आम्दानी मासिक किस्ता अनुपात उपभोग गर्ने क्षमता सूचक
1 Hong Kong 37.57 1.95 2.14 51.16 46.74 239.94 0.42
2 Vietnam 34.1 3.66 6.39 27.33 15.65 374.92 0.27
3 Ghana 29.93 10.62 14.47 9.42 6.91 737.47 0.14
4 Cambodia 29.79 6.28 6.1 15.91 16.52 336.12 0.3
5 Ukraine 26.16 4.86 5.1 20.59 19.64 611.79 0.16
6 China 24.98 2.53 2.64 39.57 37.84 210.65 0.47
7 Thailand 24.38 4.34 3.59 23.1 27.87 214.23 0.47
8 Syria 24.27 4.81 5.53 20.78 18.1 236.41 0.42
9 Singapore 23.17 2.74 3.19 36.52 31.33 144.38 0.69
10 Taiwan 22.72 1.2 1.5 83.3 66.83 139.85 0.72
11 Belarus 21.1 4.87 4.89 20.54 20.44 721.22 0.14
12 Kenya 20.19 6.77 4.27 14.77 23.43 332.77 0.3
13 Japan 20.17 1.57 1.99 63.76 50.21 119.57 0.84
14 Indonesia 19.48 4.52 4.89 22.14 20.46 225.53 0.44
15 Philippines 19.24 3.0 3.1 33.25 32.62 193.1 0.52
16 Algeria 19.1 2.94 3.69 34.0 27.1 152.14 0.66
17 Moldova 18.27 5.58 6.1 17.91 16.44 257.53 0.39
18 Armenia 18.24 5.81 5.1 17.21 19.76 286.45 0.35
19 Brazil 17.95 4.24 4.16 23.6 24.1 239.44 0.42
20 Nepal 17.87 2.36 3.12 42.33 32.1 215.92 0.46
21 Azerbaijan 17.77 5.62 5.52 17.8 18.12 210.94 0.47
22 Sri Lanka 17.35 5.61 4.0 17.82 24.75 239.34 0.42
23 Ethiopia 17 13.35 9.68 7.49 10.33 214.81 0.47
24 Serbia 16.59 3.1 3.37 32.29 29.7 148.39 0.67
25 Uzbekistan 16.35 6.48 6.5 15.42 15.39 302.0 0.33
26 Georgia 16.32 7.78 9.0 12.85 11.1 224.74 0.44
27 Colombia 16.29 5.17 5.11 19.35 19.57 218.35 0.46
28 Peru 15.95 5.0 5.42 19.89 18.45 183.97 0.54
29 Montenegro 15.61 3.77 3.4 26.5 29.37 182.1 0.55
30 Macedonia 15.52 3.52 3.42 28.39 29.21 138.64 0.72
31 Pakistan 15.27 3.36 3.21 29.79 31.18 218.77 0.46
32 South Korea 14.87 2.19 3.43 45.62 29.18 110.65 0.9
33 Uruguay 14.83 4.68 4.59 21.36 21.78 149.26 0.67
34 Iran 14.78 5.77 6.88 17.32 14.54 356.11 0.28
35 Morocco 14.66 4.79 4.46 20.89 22.43 125.46 0.8
36 Albania 14.1 4.0 5.33 24.92 18.78 128.55 0.78
37 Kazakhstan 13.23 5.1 5.64 19.69 17.73 199.3 0.5
38 Lebanon 12.91 5.97 6.86 16.75 14.58 114.63 0.87
39 Lithuania 12.9 4.24 4.43 23.57 22.59 84.11 1.19
40 Russia 12.84 6.69 6.41 14.95 15.61 192.89 0.52
41 Argentina 12.22 3.61 3.83 27.73 26.14 269.12 0.37
42 Panama 12.1 11.48 7.68 8.71 13.0 98.17 1.0
43 Dominican Republic 12.1 6.74 6.8 14.84 14.71 151.97 0.66
44 France 11.93 2.64 3.19 37.89 31.36 78.5 1.27
45 Croatia 11.88 3.13 3.54 31.97 28.29 101.79 0.98
46 Ecuador 11.75 6.69 5.1 14.94 19.66 138.58 0.72
47 Tunisia 11.52 5.37 5.46 18.61 18.31 107.72 0.93
48 Sweden 11.19 2.55 3.12 39.26 32.0 69.76 1.43
49 Estonia 11.13 3.94 3.96 25.41 25.28 71.1 1.41
50 Poland 10.95 4.43 4.99 22.59 20.0 81.5 1.23
51 Bosnia And Herzegovina 10.94 3.46 3.3 28.9 30.34 105.89 0.94
52 Egypt 10.76 7.0 8.21 14.2 12.17 131.17 0.76
53 Latvia 10.75 4.59 5.9 21.79 16.96 72.68 1.38
54 Israel 10.64 3.29 3.51 30.38 28.47 67.46 1.48
55 Romania 10.56 4.89 4.73 20.43 21.15 87.75 1.14
56 India 10.54 3 3.78 33.31 26.43 127.94 0.78
57 Italy 10.37 3.1 4.0 32.59 24.96 73.1 1.37
58 Czech Republic 10.34 4.21 4.7 23.77 21.27 65.26 1.53
59 Bolivia 10 5.85 5.94 17.1 16.83 96.1 1.0
60 Chile 9.88 4.33 5.1 23.11 19.68 78.76 1.27
61 Bangladesh 9.85 4.15 4.48 24.1 22.32 146.97 0.68
62 Hungary 9.81 5.44 6.14 18.4 16.29 86.78 1.15
63 Jamaica 9.8 6.99 4.39 14.3 22.78 116.63 0.86
64 Slovenia 9.72 3.86 4.1 25.91 24.67 71.21 1.4
65 Austria 9.52 3.63 3.98 27.51 25.12 60.17 1.66
66 United Kingdom 9.28 4.42 4.53 22.63 22.1 65.52 1.53
67 Malaysia 9.1 4.1 4.1 24.45 24.59 69.86 1.43
68 Slovakia 9.0 6.32 6.47 15.83 15.47 58.63 1.71
69 Jordan 8.98 6.19 6.57 16.15 15.22 97.11 1.0
70 Bulgaria 8.8 5.5 5.87 18.2 17.1 79.85 1.25
71 Luxembourg 8.68 4.35 4.38 23.0 22.82 52.71 1.9
72 Malta 8.67 5.3 5.7 18.87 17.53 59.54 1.68
73 Switzerland 8.57 3.1 3.28 32.69 30.53 51.22 1.95
74 Ireland 8.51 4.5 5.49 22.24 18.21 62.4 1.6
75 Australia 8.43 4.37 4.52 22.9 22.14 66.25 1.51
76 Portugal 8.43 5.67 5.91 17.65 16.91 61.0 1.64
77 Turkey 8.1 5.36 6.33 18.65 15.79 106.92 0.94
78 Spain 8.1 4.49 5.12 22.27 19.52 54.56 1.83
79 Iraq 7.74 8.63 9.78 11.59 10.22 89.64 1.12
80 Finland 7.73 3.72 4.54 26.89 22.0 46.48 2.15
81 Costa Rica 7.68 6.99 6.1 14.31 16.54 102.39 0.98
82 Greece 7.38 4.1 3.91 24.45 25.57 53.6 1.87
83 Norway 7.36 4.51 4.78 22.15 20.92 49.5 2.0
84 Germany 7.13 3.82 4.1 26.18 24.54 45.62 2.19
85 Palestinian Territory 7.1 5.96 6.22 16.77 16.1 58.1 1.72
86 Tanzania 7.1 11.93 16.1 8.38 6.21 96.62 1.0
87 Qatar 6.91 9.47 7 10.55 14.29 51.1 1.96
88 Cyprus 6.67 4.68 4.87 21.37 20.53 54.89 1.82
89 Belgium 6.58 6.78 6.34 14.76 15.78 43.16 2.32
90 New Zealand 6.28 5.74 6.45 17.42 15.51 51.47 1.94
91 Mexico 6.21 7.37 6.48 13.57 15.43 77.18 1.3
92 Canada 6.14 5.43 6 18.42 16.68 40.86 2.45
93 Netherlands 5.87 6.26 6.64 15.98 15.1 41 2.44
94 Denmark 5.85 4.74 5.3 21.1 18.87 39.23 2.55
95 Bahrain 5.7 10.41 12.65 9.61 7.9 49.1 2.0
96 Iceland 5.54 8.0 8.73 12.46 11.45 51.65 1.94
97 United Arab Emirates 5.43 10.63 10.98 9.4 9.1 40.91 2.44
98 Puerto Rico 4.74 7.1 6.93 14.11 14.43 37.61 2.66
99 United States 3.37 11.0 12.51 9.1 7.99 24.74 4.0
100 South Africa 3.34 9.68 10.2 10.33 9.81 37.17 2.69
101 Oman 3.33 8.21 14.46 12.17 6.92 28.19 3.55
102 Saudi Arabia 2.78 7.0 8.17 14.25 12.23 20.47 4.89

rameshghimire21@gmail.com